Flexibilität für den Job – aber zu welchem Preis?
Der Lebenslauf sieht dynamisch aus. Praktikum in Berlin, Bremen oder Brandenburg, Referendariat in Hamburg, Dresden oder Leipzig, Probezeit in München, Konstanz oder Regensburg, Forschungsaufenthalt in Köln, Mainz oder Nürnberg, Traineeprogramm in Frankfurt am Main oder Ingolstadt. Die moderne Arbeitswelt verlangt Beweglichkeit. Junge Menschen sollen offen sein, mobil, anpassungsfähig, projektbereit. Doch die Mietrealität fragt nicht nach Karriereplänen, sondern nach Kaution, Quadratmeterpreis und Vertragslaufzeit.
Wer nur für sechs Monate in eine Großstadt zieht, sucht keine Wohnung fürs Leben. Er sucht schnell, möbliert und möglichst unkompliziert. Genau dieses Bedürfnis hat einen Markt geschaffen, der unter dem freundlichen Namen „Wohnen auf Zeit“ läuft. Manchmal ist das praktisch und fair. Manchmal ist es die Eintrittskarte in ein Mietverhältnis, das teurer, unklarer und rechtlich riskanter ist, als es auf den ersten Blick erscheint. Die typische Szene ist bekannt. Der Praktikumsvertrag beginnt am ersten September. Die Zusage kam spät. Eine normale Wohnung ist kaum zu finden. Das möblierte Apartment kostet 1.350 Euro für 28 Quadratmeter, der Vertrag läuft sechs Monate, Nebenkosten und Möbel sind pauschal enthalten. Der Anbieter erklärt, solche Preise seien in Berlin, Frankfurt, Dresden, Leipzig oder München normal. Wer zögert, verliert das Angebot. Also wird unterschrieben. Doch der juristische Kern lautet: Zeitdruck ist keine Rechtsgrundlage. Und „Wohnen auf Zeit“ ist kein Zauberwort, das jede Mietpreishöhe erlaubt.
Wenn der Projektvertrag kürzer ist als die Mietbelastung
Praktikantinnen, Referendare, Trainees und Berufseinsteiger befinden sich häufig in einer Zwischenphase. Sie verdienen oft bisher nicht viel, müssen aber in teure Städte ziehen. Sie benötigen eine Adresse, einen ruhigen Schlafplatz, WLAN, eine Küche, vielleicht Nähe zum Gericht, zur Kanzlei, zur Klinik, zu Universitäten oder zum Unternehmen. Ihr Bedarf ist real. Ihre Verhandlungsmacht ist gering.
Gerade diese Mischung macht sie anfällig für überhöhte Mieten. Wer in der Probezeit ist, möchte keinen Streit. Wer im Referendariat ist, möchte lernen und bestehen, und beim absolvieren eines Praktikums, möchte niemand schon zu Beginn als schwierig gelten. Viele zahlen deshalb hohe Mieten, ohne zu prüfen, ob die Mietpreisbremse in ihrem Fall anwendbar sein könnte. Dabei gilt: Die Mietpreisbremse ist gerade für angespannte Wohnungsmärkte geschaffen worden. Das Bundesjustizministerium beschreibt, dass bei Neuvermietungen in solchen Gebieten die Miete zu Mietbeginn grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf; Ausnahmen wie Vormiete, Neubau oder umfassende Modernisierung müssen gesondert betrachtet werden. Die Frage ist also nicht, ob die Wohnung praktisch ist. Die Frage ist, ob ihr Preis rechtlich trägt.
Warum „Wohnen auf Zeit“ kein Freibrief für überhöhte Mieten ist
Viele Verträge im Übergangswohnen berufen sich auf vorübergehenden Gebrauch. Das kann rechtlich relevant sein. § 549 BGB unterscheidet bei Wohnraummietverhältnissen bestimmte Sonderfälle, für die Schutzvorschriften nur eingeschränkt gelten können. Das bedeutet aber nicht, dass jeder befristete oder möblierte Vertrag automatisch außerhalb des normalen Mieterschutzes steht. Das Bundesjustizministerium weist allgemein darauf hin, dass im Wohnraummietrecht besondere Schutzvorschriften gelten und von diesen regelmäßig nicht zum Nachteil der Mieterinnen und Mieter abgewichen werden darf. Entscheidend ist der wirkliche Vertragszweck. Wer für wenige Wochen eine Übergangsunterkunft nutzt, kann anders zu beurteilen sein als jemand, der für ein halbes Jahr oder ein Jahr seinen Alltag an einem Ort organisiert. Ein Referendar, eine Praktikantin oder eine Ärztin in Rotation lebt nicht im Hotelmodus, nur weil der Vertrag befristet ist. Sie wohnen. Sie schlafen dort, arbeiten von dort, empfangen Post, melden sich an, führen Alltag.
Dr. Thomas Schulte, Rechtsanwalt in Berlin und Vertrauensanwalt von RentAid, betont deshalb: Das Mietrecht schaut nicht nur auf die Überschrift des Vertrags. Es schaut auf die tatsächliche Nutzung. Wenn ein Vertrag „temporär“ heißt, aber faktisch normales Wohnen regelt, muss geprüft werden, welche Schutzvorschriften greifen.
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Mietpreisbremse trotz Befristung? Genau hinschauen lohnt sich
Die Befristung ist nur ein Teil der Prüfung. Auch Möblierung, Pauschalmieten und Zusatzkosten können entscheidend sein. In der Praxis werden Kaltmiete, Betriebskosten, Möbel und Service oft zu einem Gesamtpreis verschmolzen. Für Mieter klingt das bequem. Für die rechtliche Prüfung kann es problematisch werden, weil die eigentliche Miethöhe schwerer erkennbar ist.
Der Gesetzgeber nimmt diese Grauzonen stärker in den Blick. Das Bundesjustizministerium hat im Kontext des Mietrechts ausdrücklich auf weitere Vorhaben zu Indexmieten, Nebenkosten und möbliertem Wohnraum verwiesen. In einem Interview wurde zudem kritisch beschrieben, es sei problematisch, Wohnungen mit wenigen Möbelstücken auszustatten, um im Glauben an höhere Spielräume die Mietpreisbremse zu umgehen. Das zeigt: Die Debatte ist nicht theoretisch. Möbliertes Übergangswohnen steht im Zentrum aktueller mietrechtlicher Aufmerksamkeit. Wer heute eine möblierte Projektwohnung mietet, sollte deshalb nicht denken, der Preis sei wegen der Möbel automatisch unprüfbar. Und wer solche Wohnungen vermietet, sollte nicht glauben, ein Tisch und ein Bett würden aus Mietrecht Vertragsfreiheit ohne Grenzen machen.
Wenn der Vertrag modern klingt, aber rechtlich wackelt
Viele Angebote wirken professionell. Die Website ist sauber, die Fotos sind hell, die Kommunikation ist schnell, der Vertrag kommt digital. Moderne Verpackung schafft Vertrauen. Aber juristische Tragfähigkeit entsteht nicht durch Design. Sie entsteht durch klare Vereinbarungen, nachvollziehbare Preise und die Einhaltung gesetzlicher Grenzen.
Ein besonders kritischer Punkt ist die Wohnfläche. Bei kleinen Apartments können wenige Quadratmeter den Quadratmeterpreis erheblich verändern. Wenn 28 Quadratmeter angegeben sind, tatsächlich aber nur 25 Quadratmeter nutzbar sind, verschiebt sich die Berechnung. Auch Gemeinschaftsflächen, Nebenräume und Möblierung müssen sorgfältig betrachtet werden. Wer die Mietpreisbremse prüfen will, benötigt belastbare Zahlen.
Für Vermieter ist das ebenso wichtig. Wer möbliert auf Zeit vermietet, sollte seine Kalkulation erklären können. Welcher Möbelwert wird angesetzt? Wie wird die Kaltmiete berechnet? Welche Betriebskosten sind enthalten? Warum ist die Befristung gewählt? Liegt wirklich ein vorübergehender Zweck vor? Fairmieten heißt hier nicht, auf Einnahmen zu verzichten. Fairmieten heißt, Einnahmen rechtssicher zu begründen.
Wer unter Druck unterschreibt, muss nicht stumm bleiben
Viele Betroffene denken: „Ich habe unterschrieben, also kann ich nichts mehr machen.“ Das stimmt so nicht. Ein Mietvertrag kann auch nach der Unterschrift geprüft werden. Die Mietpreisbremse setzt nicht voraus, dass der Mieter vor Vertragsbeginn bereits widersprochen hat. Allerdings können Fristen, Rüge und Rückforderungszeiträume eine wichtige Rolle spielen. Deshalb ist es sinnvoll, nicht monatelang abzuwarten, wenn Zweifel bestehen. RentAid als Prozessfinanzierer möchte gerade Menschen erreichen, die mögliche Ansprüche haben, aber aus Kostensorge nicht handeln. Die Plattform ist kein Ersatz für Mietervereine und keine Rechtsschutzversicherung. Sie kann aber als Prozessfinanzierer in geeigneten Fällen die wirtschaftliche Hürde senken, wenn eine Prüfung ergibt, dass die Mietpreisbremse greifen könnte und eine anwaltliche Durchsetzung sinnvoll erscheint. Dr. Thomas Schulte bringt als Vertrauensanwalt die notwendige Zurückhaltung ein. Nicht jeder befristete Vertrag ist falsch und nicht jede hohe Miete ist unzulässig. Auch nicht jeder Anbieter handelt missbräuchlich, aber dort, wo hohe Pauschalen, Möblierung, kurze Laufzeiten und ein angespanntes Marktumfeld zusammentreffen, ist eine Prüfung kein Misstrauen, sondern Selbstschutz.
Fairmieten heißt: Übergangslösungen dürfen nicht zur Ausnutzung werden
Die moderne Arbeitswelt benötigt flexible Wohnformen. Niemand will verhindern, dass Menschen für Praktika, Referendariate, Projekte oder Probezeiten kurzfristig Wohnraum finden. Aber Flexibilität darf nicht bedeuten, dass Schutzrechte verschwinden. Eine Übergangslösung darf nicht zur Kostenfalle werden. Fairmieten schützt hier beide Seiten. Mieter erhalten Klarheit, ob sie zu viel zahlen. Vermieter erhalten Klarheit, ob ihr Modell rechtlich hält. Wer fair vermietet, kann auch möbliert, befristet oder projektbezogen vermieten. Er muss nur transparent und belastbar begründen, warum die Miete verlangt wird.
Die Mietpreisbremse ist dabei kein Gegner moderner Arbeitsformen. Sie ist ein Korrektiv gegen überhöhte Preise in Märkten, in denen Menschen unter Druck stehen. Gerade Praktikanten, Referendare und Berufseinsteiger sollten wissen: Mobilität macht nicht rechtlos.
Dr. Thomas Schulte: Erst prüfen, dann handeln
Der wichtigste Schritt ist nicht sofortige Eskalation. Der wichtigste Schritt ist die Prüfung. Im ersten Schritt werden der Vertrag und der Mietspiegel gelesen, die Miete berechnet, der Mietspiegel herangezogen, Ausnahmen geprüft, und Möblierung und Befristung eingeordnet. Erst dann lässt sich sagen, ob weniger Miete rechtlich erreichbar sein könnte. Dr. Thomas Schulte als Vertrauensanwalt von RentAid steht für genau diese Sachlichkeit. Weniger Miete dort, wo sie rechtlich überhöht ist. Fairmieten dort, wo Vermieter ihre Verträge sichern wollen. Und dazwischen die Erkenntnis: Ein moderner Mietvertrag darf modern sein. Aber er muss dem Recht standhalten.
Dr. Thomas Schulte – Rechtsanwalt für Miet-, Immobilien- und Verbraucherschutzrecht –, Vertrauensanwalt von Rent Aid, einem Prozessfinanzierer
Dr. Thomas Schulte ist seit mehr als 30 Jahren als Rechtsanwalt in Berlin tätig. Er berät und vertritt Mandanten bundesweit, insbesondere im Immobilienrecht, Mietrecht, Bank- und Kapitalmarktrecht sowie im Verbraucher- und Reputationsrecht. Als Vertrauensanwalt der RentAid-Prozessfinanzierer setzt er sich dafür ein, berechtigte Ansprüche von Mietern und Verbrauchern auch dann durchzusetzen, wenn hohe Prozesskosten eine gerichtliche Auseinandersetzung erschweren würden.
In angespannten Wohnungsmärkten werden hohe Mieten oft als normal hingenommen. Doch es gibt Grenzen. Neben der Mietpreisbremse können bei besonders auffälligen Fällen auch Mietpreisüberhöhung oder sogar Mietwucher eine Rolle spielen.
Gerade bei Mini-Zimmern, möblierten Kurzzeitverträgen, extremen Quadratmeterpreisen oder unklaren Zusatzgebühren lohnt sich eine sorgfältige Prüfung. Nicht jeder hohe Preis ist rechtswidrig. Aber dort, wo Wohnungsnot, Unerfahrenheit oder Zeitdruck ausgenutzt werden, muss genau hingesehen werden.
Dr. Thomas Schulte bringt als Vertrauensanwalt von RentAid die juristische Einordnung ein: „Wohnungsnot darf kein Geschäftsmodell werden.“
Wenn Ihre Miete unverhältnismäßig wirkt, lassen Sie prüfen, ob mehr dahintersteckt.
Dr. Thomas Schulte – Rechtsanwalt
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