Landgericht Nürnberg vor einigen Wochen – wer Vorkosten nimmt und nicht leistet, muss zurückzahlen, auch wenn der Vertrag etwas anderes sagt.
Seit Jahren zieht ein Finanzmakler mit einer Masche durch die Welt und löst jedes Mal, wenn ein Auftrag erteilt wird, eine Enttäuschung aus. Vorkosten zur Kreditvermittlung werden eingesackt und es kommt niemals eine Finanzierung zustande. Dies zählt zum Vorkostenbetrug und dagegen möchten sich Opfer wehren. Maklerverträge sind ein häufiges Instrument in der Finanzierungsvermittlung. Sie regeln die Beziehung zwischen dem Auftraggeber und dem Makler und definieren klar die Pflichten und Rechte beider Parteien. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Nürnberg (7 O 6302/22 – nicht rechtskräftig) vom 6. Juni 2024 zeigt klar, dass die Gerechtigkeit trotz Kleingedrucktem siegt. In diesem Fall ging es um die Rückforderung einer gezahlten „basic-fee“ durch die Klägerin, eine Immobilienentwicklungsgesellschaft.
Hintergrund des Falls – vorsätzliche sittenwidrige Schädigung
Die Klägerin, ein auf Immobilienentwicklung spezialisiertes Unternehmen, hatte einen Maklervertrag mit einer Finanzierungsvermittlungsfirma abgeschlossen. Ziel des Vertrags war die Vermittlung einer Finanzierung in Millionenhöhe für den Bau von Lagerhallen. Im Rahmen des Vertrags wurde eine „basic-fee“ von 50.000 Euro vereinbart, die im Voraus zu zahlen war und unabhängig vom Erfolg der Vermittlung nicht zurückgefordert werden konnte.
Streitpunkt: „basic-fee“
Ein zentraler Punkt des Streits war die Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen „basic-fee“. Diese Gebühr sollte auch dann geschuldet sein, wenn es nicht zur erfolgreichen Vermittlung eines Kreditvertrages käme. Die Klägerin zahlte diese Gebühr am 27. Oktober 2021, erhielt jedoch keine erfolgreiche Finanzierung. Stattdessen präsentierte die Beklagte einen Kapitalgeber, dessen zugesagte Finanzierung aufgrund von Wirtschaftssanktionen nicht zustande kam. Das war jedenfalls die Entschuldigung.
Das Urteil
Das Landgericht Nürnberg entschied zugunsten der Klägerin und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung der „basic-fee“. Das Gericht sah es als erwiesen an, dass die Beklagte ein sittenwidriges Geschäftsmodell betrieben hatte, das darauf abzielte, erfolgsunabhängige Gebühren zu kassieren, ohne tatsächlich eine Finanzierungszusage liefern zu können.
Ich habe einen kleinen Artikel über ein Urteil des Landgerichts Nürnberg geschrieben, das die Vorkostenbetrugsmasche betrifft. Das Gericht entschied, dass Makler, die Vorkosten verlangen, gegen das Maklerrecht verstoßen und Schadensersatz leisten müssen. Die Entscheidung könnte auch für Staatsanwälte interessant sein.
Begründung des Gerichts
Das Gericht stützte seine Entscheidung auf mehrere Punkte:
- Sittenwidrigkeit des Geschäftsgebarens: Die Beklagte hatte ein Geschäftsmodell entwickelt, das darauf abzielte, chancenlose Geschäfte zu vermitteln und damit gutgläubige Kunden zu täuschen. Dieses Verhalten verstieß gegen die guten Sitten gemäß § 826 BGB.
Wer einen anderen ausplündert und nicht leisten kann und will, der muss zurückzahlen: „Wer in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise einem anderen vorsätzlich Schaden zufügt, ist dem anderen zum Ersatz des Schadens verpflichtet, § 826 BGB. Sittenwidrig ist ein Verhalten, das nach Inhalt oder Gesamtcharakter, der durch zusammenfassende Würdigung von Inhalt, Beweggründen und Zweck zu ermitteln ist, gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt, mithin mit den grundlegenden Werten der Rechts- und Sittenordnung nicht vereinbar ist. Das Verhalten des Schädigers muss hierbei verwerflich sein, wobei sich dies aus dem Ziel, den eingesetzten Mitteln, der zutage getretenen Gesinnung oder den eingetretenen Folgen ergeben kann. Der Schädiger muss spätestens im Zeitpunkt des Schadenseintritts Art und Richtung des Schadens und die Schadensfolgen vorausgesehen und die Schädigung im Sinne eines direkten Vorsatzes gewollt oder im Sinne eines bedingten Vorsatzes jedenfalls zur Erreichung seines Ziels billigend in Kauf genommen haben.“ (Zitat)
- Unwirksamkeit der Vertragsklausel: Die Klausel zur „basic-fee“ wurde als unwirksam nach § 307 BGB eingestuft, da sie den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung in § 652 BGB widersprach, wonach eine Maklerprovision nur bei erfolgreicher Vermittlung geschuldet ist.
- Pflichtverletzung: Die Beklagte hatte ihre Pflichten aus dem Maklervertrag grob fahrlässig verletzt, indem sie die Klägerin nicht darüber aufklärte, dass der vorgeschlagene Kapitalgeber keine finanzielle Leistungsfähigkeit besaß.
Das Urteil des Landgerichts Nürnberg ist ein klares Signal: Unlautere Geschäftsgebaren und intransparente Vertragsklauseln werden nicht toleriert und können teuer zu stehen kommen. Gut, das die Gerechtigkeit gesiegt hat.
Autor: Dr. Thomas Schulte, Rechtsanwalt
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